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Quinta, 15 de abril de 2021

Coluna

Contratos de locação comercial e Covid-19: como resolver o desequilíbrio na relação contratual?

Muitos empresários e cidadãos têm encontrado dificuldades para manter em dia os compromissos contratuais anteriormente ajustados

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A pandemia da COVID-19 foi declarada há quase um ano (em 11/03/2020) pela Organização Mundial da Saúde (OMS) e, desde então, provoca demandas nas mais diversas áreas jurídicas. Não é nenhuma novidade que o novo coronavírus afetou o comércio, a economia, o turismo, a saúde e, por conseguinte, as relações contratuais e, dentre todas essas relações contratuais, as do setor imobiliário são as mais corriqueiras. 

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Isso porque, em razão da crise ocasionada pelo novo vírus, muitos empresários e cidadãos têm encontrado dificuldades para manter em dia os compromissos contratuais anteriormente ajustados. Muitos empresários não estão conseguindo gerar qualquer tipo de receita e, por outro lado, suas despesas foram mantidas e até mesmo agravadas.

Em decorrência disso, no setor imobiliário, a renegociação ou revisão de contrato indica ser a melhor saída para locações comerciais em tempos de pandemia. De modo geral, os contratos de locação de imóveis passam por reajuste a cada doze meses. Com a pandemia, o que se fez em muitos desses contratos foi buscar a flexibilização dessa correção, ou seja, “suspender” esse reajuste, ou até mesmo acordar um desconto no aluguel.

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Já existem muitas decisões judiciais nesse sentido, como, por exemplo, a proferida no caso de uma cantina de instituição de ensino, determinando que o estabelecimento passasse a pagar a metade do aluguel enquanto permanecer fechado (decisão da Juíza de Direito Dra. Anna Alice da Rosa Schuh, da Comarca de Osório/RS, no processo nº 9000458-21.2020.8.21.0059).

Como bem salientou a magistrada, “há desproporção entre o valor do aluguel devido e o momento de sua execução. Sem previsão de retorno à normalidade das atividades educacionais, o locatário não sabe quando poderá retomar os ganhos de forma regular”. Há que se salientar ainda que existe previsão legal para caso fortuito e força maior, que são aqueles casos em que uma situação alheia à vontade das partes acontece e impossibilita que as obrigações contratuais sejam devidamente cumpridas.

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Assim, no atual cenário, em que o comércio não essencial está novamente fechado por decreto do governo estadual, é comum que os comerciantes não tenham renda para continuar pagando o valor integral do aluguel. E, por terem sido obrigados a fechar seu estabelecimento, esses comerciantes poderão buscar a exclusão de algumas responsabilidades contratuais que não conseguirão cumprir.

Contudo, existem algumas regras para se utilizar de caso fortuito e força maior: há que ser um fato necessário (como o exemplo do comércio fechado por decreto). E para a exclusão/suspensão da responsabilidade, o requerente não pode ter dado causa (por exemplo, se essa pessoa já devia aluguel antes da pandemia, ela não vai conseguir se eximir da sua responsabilidade nesse momento).

Por fim, importante lembrar que a Lei do Inquilinato não traz condições específicas como a da Covid19, mas prevê a possibilidade de negociação, buscando equilíbrio financeiro entre os contratantes.

 


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